Beispiel-Mehrfamilienhaus (synthetische Daten)

1. Zusammenfassung

Summe der Verbräuche wie abgerechnet (Erdgas auf Brennwert Hs). Der Verbrauchskennwert in Abschnitt 3 bezieht Brennstoffe auf den Heizwert Hi (für Erdgas Hi = Hs × 0,903) und ist deshalb mit dieser Summe nicht direkt vergleichbar.

2. Ausgangslage nach Energieträger

Ohne Haushaltsstrom der Mieter (Scope 3, Kat. 13).

Monatsdiagramm: k. A. – keine Monatsdaten übermittelt.

3. Verbrauchskennwert zur Orientierung (Wohngebäude)

Verbrauchsbasierte Orientierung: 108,6 kWh/(m² AN · a) (2026) aus 12 Monaten Verbrauch für Heizung und Warmwasser, Brennstoffe auf Heizwert Hi (Rechtsstand bis 31.12.2026) (Tatsächlicher Verbrauch; keine Witterungsbereinigung; AN aus der Wohnfläche geschätzt). Ab 01.01.2027 gilt ein geändertes Verfahren (Brennwert, zwei Jahre, Witterungsbereinigung und Normalisierung auf standardisierte Nutzungsbedingungen). Nach der Einteilung in Anlage 10 GModG liegt der Wert im Bereich über 100 bis 130 kWh/(m² AN · a); eine Klasse vergeben wir nicht. Ein Energieverbrauchsausweis beruht nach § 82 GModG auf Verbrauchsdaten aus 36 Monaten mit Witterungsbereinigung; der Wertebereich kann daher abweichen. Dies ist kein Energieausweis. Die Angabe darf nicht in Immobilienanzeigen, Exposés oder gegenüber Kauf- und Mietinteressenten als Effizienzklasse verwendet werden; dafür ist ein Energieausweis eines berechtigten Ausstellers erforderlich.

4. Ausblick bis 2045 – Trendfortschreibung ab 2027 · kg CO₂/m² Wohnfläche pro Jahr

Stromfaktoren für Jahre nach dem letzten veröffentlichten UBA-Wert sind eine EnergyLens-Annahme. Der KSG-Referenzpfad beschreibt das Minderungstempo des Gebäudesektors und ist kein Ziel für das einzelne Gebäude. Maßnahmenplan: voreingestellte Standardmaßnahmen (EnergyLens-Annahme).

5. CO₂-Kosten fossiler Brennstoffe (Zertifikatepreis und Szenarien)

Summe 2027–2035 bei gleichem Verbrauch (rechnerisch, Szenarien, nicht abgezinst): 22.700–61.500 € netto, zentral 42.600 € netto. Vermieteranteil (30 %) davon im zentralen Szenario rund 15.200 € inkl. USt bzw. 12.800 € netto.

Zertifikatepreise: Für die Aufteilung der CO₂-Kosten gilt für 2026 der Mittelwert des Preiskorridors von 55 bis 65 €/t, also 60 €/t (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 CO2KostAufG). Für 2027 rechnen wir vorläufig mit 65 €/t; maßgeblich wird der Durchschnittspreis der Versteigerungen vom 01.07. bis 30.11.2026, den das Umweltbundesamt veröffentlicht (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 CO2KostAufG). Für die Jahre ab 2028 sind es Szenariopreise. Für 2025 gilt der Festpreis von 55 €/t (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 CO2KostAufG). Berührt der Datenzeitraum zwei Kalenderjahre, gilt für jede Lieferung der Preis ihres Lieferzeitpunkts (§ 3 Abs. 3 CO2KostAufG); wir rechnen vereinfacht mit dem Preis von 2026.

Für das CO2KostAufG maßgeblich: 26,2 kg CO₂/m² Wohnfläche (nur Brennstoffe) → Stufe 30 %; Abstand zur nächsten Stufe: 0,8 kg/m² (entspricht rund 2,9 % mehr Brennstoffverbrauch). Jahrespreis angewendet auf den Verbrauch des Datenzeitraums; maßgeblich sind die Brennstoffrechnungen (§ 3 CO2KostAufG).

Rechenbeispiel zum CO2KostAufG: Bei 26,2 kg CO₂/m² Wohnfläche (nur Brennstoffe, Datenzeitraum 05/2025–04/2026) ordnet die Stufentabelle im Anhang des Gesetzes einen Vermieteranteil von 30 % zu (Stufenmodell Wohngebäude, § 5 CO2KostAufG mit Anlage). Für 2026 ergäbe das auf Basis des Verbrauchs im Datenzeitraum rechnerisch 909 € inkl. USt bzw. 764 € netto (mit dem nach § 4 CO2KostAufG maßgeblichen Zertifikatepreis von 60 €/t). Dies ist keine Kostenaufteilung und keine rechtliche Prüfung; maßgeblich sind die Brennstoffrechnungen des Abrechnungszeitraums. Mietverhältnis, Ausnahmen und Kürzungsrechte (u. a. § 9 CO2KostAufG) wurden nicht geprüft.

6. Maßnahmen und Wirtschaftlichkeit

Das entspricht rund 62 € je m² Wohnfläche bzw. rund 4.200 € je Wohnung (Investitionsgrenze nach angenommener Förderung, netto).

Wie stark dieser Wert von den Annahmen abhängt, zeigt eine Rechnung nur für die Wärmepumpe: Mit den Annahmen Jahresarbeitszahl 2,7 und Strompreis 0,27 €/kWh netto rechnet sie sich bis zu einer Investition nach Förderung von rund 89.000 € netto. Bei einer Jahresarbeitszahl von 2,5 bzw. 3,5 liegt diese Grenze bei rund 71.000 bzw. 140.000 €, bei einem Strompreis von 0,22 bzw. 0,32 €/kWh netto bei rund 131.000 bzw. 48.000 € (Annahmen, kein Angebot).

Verglichen wird mit dem Weiterbetrieb des bestehenden Kessels über 20 Jahre. Nicht berücksichtigt sind die Kosten eines ohnehin anstehenden Kesseltauschs (Ohnehin-Kosten) sowie Unterschiede bei Wartung und Grundpreisen.

Spanne von −292 € bis 9.523 € netto bzw. 17,7–21,8 t CO₂, wenn Jahresarbeitszahl (2,5–3,0) und Strompreis (± 0,05 €/kWh) gemeinsam ungünstig bzw. günstig angesetzt werden; bei ungünstigen Annahmen ergibt sich rechnerisch keine Einsparung. Die Spanne ist keine Zusage.

Investition vor Förderung, bis zu der sich die Wärmepumpe (einzeln betrachtet) rechnet: rund 128.000 € bei 30 % Förderquote (Antrag 2026), rund 105.000 € bei 15 % (Antrag ab 2027 voraussichtlich, ohne den Zuschlag für EU-Herkunft) (Rechenannahme, keine Förderprüfung).

Wirtschaftlichkeit für das Gesamtgebäude (Mieter und Vermieter zusammen)

voreingestellte Standardmaßnahmen (EnergyLens-Annahme)

Die Maßnahmen sind nacheinander gerechnet (Wärmepumpe nach der Heizungsoptimierung); Einsparung, Kapitalwert und Investitionsgrenze der Wärmepumpe weichen deshalb von den Werten „einzeln betrachtet“ auf Seite 1 ab. Wirtschaftlichkeit: indikativ – auf Basis der dargestellten Preise, Kosten und Annahmen. Einsparungen und Amortisation vor Förderung, sofern keine Förderangaben ausgewiesen sind.

Für Vermieter ohne Vorsteuerabzug ist die Umsatzsteuer Teil der Investition; Förderbetrag, Kapitalwert und Amortisation können dann abweichen. Die steuerliche Behandlung wurde nicht geprüft.

Plan gesamt (kombiniert), Emissionen nach Umsetzung: 26,4 t CO₂ · −43,9 % ggü. Ausgangslage (Faktoren 2026); Amortisation: k. A. – Kostenschätzung oder Angebot erforderlich. Förderanträge sind in der Regel vor Vorhabenbeginn zu stellen; Voraussetzungen, Höchstgrenzen der förderfähigen Kosten je Wohneinheit und mögliche Boni sind bei BAFA bzw. KfW zu prüfen.

Plan gesamt: Wirtschaftlich (Gesamtgebäude, Szenario zentral) bis zu einer Investition nach Förderung von ca. 100.000 € netto.

Heizlast-Überschlag (Raumwärme, ohne Klimafaktor; Warmwasser mit dem Pauschalwert von 32 kWh/(m² Wohnfläche · a) aus § 9 Abs. 2 HeizkostenV abgezogen (Annahme: Warmwasser über die Heizung); keine Heizlastberechnung nach DIN EN 12831): ca. 65–75 kW (40–46 W/m² Wohnfläche)

Indikativ – aktuelle Konditionen vor jeder Verwendung auf bafa.de bzw. kfw.de prüfen; Höchstgrenzen der förderfähigen Kosten können den Betrag mindern.

Energiekosteneinsparungen kommen überwiegend den Mietern zugute. Die Wirtschaftlichkeit für den Vermieter hängt von einer möglichen Mieterhöhung nach Modernisierung (§§ 559, 559e BGB) und vom CO₂-Kostenanteil nach CO2KostAufG ab; beides wird nicht modelliert. Ob und in welcher Höhe eine Mieterhöhung zulässig ist, prüft EnergyLens nicht.

Wärmepumpe: Die Mieterhöhung kann nur dann auf Grundlage der vollen Kosten verlangt werden, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist (Ermittlung nach VDI 4650 Blatt 1 oder einem vergleichbaren Verfahren, in der Regel vor Inbetriebnahme); ohne diesen Nachweis ist nur die Hälfte der Kosten anzusetzen (§ 559f BGB, seit 29.07.2026). Der Nachweis entfällt u. a. bei Gebäuden, die nach 1996 errichtet wurden, oder wenn das Gebäude mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C bei lokaler Norm-Außentemperatur beheizt werden kann. Für den Einbau einer Heizungsanlage ist die Mieterhöhung auf 0,50 € je m² Wohnfläche und Monat innerhalb von sechs Jahren begrenzt (§ 559 Abs. 3a Satz 3, § 559e Abs. 3 BGB). Die im Screening angesetzte Jahresarbeitszahl ist eine Annahme und kein Nachweis im Sinne von § 559f BGB.

Nicht quantifiziert – erfordert Daten vor Ort

• Trinkwarmwasserbereitung und Zirkulationsverluste
• Lüftung mit Wärmerückgewinnung
• Gebäudeautomation und Regelungstechnik
• Details zum Austausch von Fenstern und Türen
• Fernwärmeanschluss
• Verbesserung der Wärmeverteilung (Heizkörper, Rohrnetz)

Offene Punkte und wo sie zu klären sind

Dies ist eine Orientierungshilfe, keine Rechtsberatung.

Als nächster Schritt kommt ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) durch eine Energieeffizienz-Expertin oder einen Energieeffizienz-Experten in Betracht; die Förderbedingungen sind beim BAFA zu prüfen. Das ist nicht Teil dieses Berichts.

7. Datenqualität und Datenlücken

Bewertung: hoch

• Alle Energieträger vollständig; Angaben zu Fläche, Bezugsbasis (Hs/Hi), Kosten und ggf. Emissionsfaktoren des Versorgers vorhanden

8. Annahmen und Quellen

Qualitätssicherung: 801 automatische Rechenprüfungen; eine Korrekturrunde ist enthalten.

9. Grenzen des Screenings und Hinweise

• Screening ohne Vor-Ort-Begehung auf Basis übermittelter oder veröffentlichter Jahres- bzw. Abrechnungsdaten.
• Die Emissionen umfassen CO₂ aus der Verbrennung im Gebäude (Scope 1) und aus der Stromerzeugung (Scope 2); CH₄, N₂O und Vorketten sind nicht enthalten.
• Ausblick und Preisszenarien sind Annahmen, keine Prognosen.
• Kältemittel werden nur im Datenpaket erfasst und sind in den CO₂-Summen nicht enthalten.
• Einsparungen, Wirtschaftlichkeit und Fördermittel werden nicht zugesichert.
• Für die Haftung gelten die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§ 9 AGB).